공인중개사는 공인중개사법상의 위법한 행위를 할 경우 행정처분을 받을 수 있고 이것과 별개로 행정벌을 받을 수도 있다.
행정벌은 행정형벌과 행정질서벌로 구분되는데
행정형벌은 법을 위반한 사람에 대하여 법원이 징역형 또는 벌금형을 부과하는 것이고 행정질서벌은 행정청이 부과하는 과태료를 말 한다.
행정처분은 행정형벌과 병과할 수 없다. (이부분은 일단은 병과할 수 없는데 대법원 88도1983판례에 따르면 일사부재리의 원칙에 어긋난다고 할 수 없다고 해서 애매하다.)
1.행정처분
행정청이 행정처분을 한다.
1) 등록취소 (절대적 / 상대적 구분)
2) 업무정지(3개월 6개월 등)
3) 자격취소
4) 자격정지
5) 지정취소 (거래정보사업자)
2-1. 행정형벌
위에서 설명한대로 법원이 징역형 또는 벌금형을 내린다. 상한제한 규정만있을뿐이므로 법원의 재량적으로 처분 할 수 있다.
1) 3년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
2) 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
2-2. 행정질서벌
행정청이 과태료를 부과한다.
1) 500만원 이하의 과태료
2) 100만원 이하의 과태료
자격취소만 아니면 중개업 계속 할 수 있다고 생각할수 있음. 그러나
공인중개사법 제 10조 등록의 결격사유등 항목에 따르면 좀더 자세히 알아봐야 하는 부분이 있다.
특히 11항 – 이법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받은자는 3년이 경과되지 아니하면 등록의결격사유가 되는데
즉 중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금을 선고 받으면 등록의 결격사유에 해당하여 등록 취소가 되어 중개업을 할수 없게 된다.
문제는 이렇게 등록 취소뿐만이 아니라 3년간 소속공인중개사가 될 수도 없기 때문에 3년간 중개업을 할 수가 없게 된다.
중개사들은 법원에서 300이상의 벌금이 선고되면 3년간 업계를 떠나있어야 하는 결과가 생긴다. (실제로는 아는 사람 과 같이 일하면서 음지에서 일하겠지만서도;;)
중개사법은 중개사자격시험등을 통해 따로 공부하지 않는한 세세한 부분까지 알기 어렵다.(반대로 자격 시험을 공부하게 되면 꼼꼼히 구석구석까지 외워야 하기때문 T.t)
사무실에서는
공인중개사들의 잘못에 대해 책임을 묻는 소송을 많이 진행해 왔다.
동시에 공인중개사에 대한 행정처분이나 재판절차에 행정소송의 대리인으로, 피고인의 변호인으로 선임되어 소송을 진행하기도 한다.
공인중개사인 나는 어떤 것을 하면 안되지는 어떤 것을 할 때 책임을 물을 수 있는지 잘 알기 때문에 검토하기가 수월했다
예를들어 한때 수성구쪽 분양권 전매제한위반 사유 등으로 업무정지를 할 수 있는 것을 등록취소로 처분 하는 일이 많았다. 사고가 많이 발생하니 좀더 강한 처분을 한 것 같다만 상습적으로 위반하거나 위반 건수가 많으면 단 한번의 문제로 재량적 처분행위를 가장 중한 것으로 처분하는것은 문제가 있을수 있다. 문제가 있을수 있다는 것은 처분에 대해 다툴수 있는 여지가 된다는 것이다.
지급명령을 신청할수 있는 요건과, 상대방이 이의신청하여 소송절차로 이행할 가능성을 검토해야 하는등 여러가지 불안정한 요소들도 있다.
일반적인 지급명령 사건의 경우
1. 지급명령 신청서 제출
2. 지급명령 결정
3. 지급명령 결정 정본을 상대방에게 송달 (지급명령 결정을 송달받은날로부터 2주의 이의 기간이 주어짐)
상대방 이의 없으면
4. 지급명령 결정 확정 (집행권원 확보)
5. 강제집행
으로 진행되며
집행권원 확보까지 1달이 안걸릴때도 많다.
지급명령 신청전 가압류 신청의 인용 가능성과 필요성
일단 지급명령 신청 사건도 가압류가 불가능하다고 생각하는 경우도 있는데 전혀 아니며 가압류 신청이 가능하고 본안 소송과 똑같이 어느정도 소명할 자료만 갖추어져있으면 어렵지 않게 가압류 결정을 받을 수 있다.
그 필요성에 대해서는
일반적으로 원활히 절차가 진행된다면 1달이내에 집행권원이 확보되므로 신청후 가압류 결정 및 집행까지 수일이 걸리는걸 생각해 봤을 때 가압류 신청을 보류 하는 경우가 많다. 실제 진행하다보면 가압류 신청 결정보다 지급명령 결정이 먼저 확정된 경우도 있었음.
집행권원이 확보되면 바로 본압류를 진행할수 있기 때문에 가압류할 필요가 없어지는 이유 때문이다.
그러나 지급명령 사건에서 시간이 걸리는 요소(예를들어 상대방에게 지급명령 결정정본이 송달 안되는 경우와 상대방이 이의 신청을 하여 소송으로 이행되는 경우)들이 예상되는 경우에는 비용이 들더라도 가압류 신청을 하는것이 안전하다.
가압류를 신청할것이냐 말것이냐는 선택에 의한것이고 사건에 따라 선택해야 하며 여러사건을 진행해본 경험이 있는 변호사의 의견을 참고해서 결정하면 되겠다.
가압류할 대상이 빠르게 처분될 가능성이 없거나 상대방이 지급명령에 대해 이의하지 않을 가능성이 크다면 안해도 되고
반대로 가압류할 대상으로 변제여력이 확실하고 처분될 가능성이 높은 위험성이 있거나 지급명령 절차에서 시간이 오래 걸릴것이 예상된다면 가압류를 하고 진행하는것이 마음이 편하다. 그리고 절차중 가압류 결정문이 상대방에게 송달되는것은 또다른 압박으로도 작용할수 있기 때문에 간접 강제 효과도 기대할 수 있다.
어떤 사건의 경우에는 가압류를 안하고 시작했다가 시간이 지연되면 그때 가압류를 신청할수도 있으니 필요와 선택에 따라 시기를 결정하여 진행하면 된다.
다만!
가압류 사건의 종류에 따라 현금공탁 가능성이 있다는점을 고려해야 하고
법원에 따라 다르지만 통상 300만원 이하의 금액을 청구채권으로 하여 가압류신청할 경우 보전의 필요성이 없다고 기각되는 경우가 있음.
부동산의 물권변동의 효력은 민법 186조에 규정되어있듯이 부동산에 대한 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기게된다.
일반적으로 부동산 매매시 소유권 이전등기를 하는것이 그 이유이고
매매대금 잔금 지급과 등기서류를 교부받는것은 동시이행 관계에 있어서 그렇다.
사무실에서 진행한 사건은
원고가 1985년 피고의 토지와 건물을 매수하여 토지는 소유권이전이 완료되었으나 건물은 대장만 있는 미등기 건물이었는데 대장상 소유자만 변경이 되고 건물에 대한 보존등기를 하지 않았음.
원고는 대장상 토지와 건물 소유자로 나타나있었으므로 그간 아무 불편함이나 문제 없이 지내왔음.
그러나 최근 부동산을 매도할 마음을 가지고 매수인을 찾았으나
현황을 확인한 매수인은 건물이 미등기인채로는 매수할 수 없다고 하여 긴급히 건물에 대한 등기를 만들어야 하는 상황에서 원고와 매수인분이 우리 사무소에 의뢰를 해주셨다.
** 해당 업무에 필요한 등기와 보존등기에 대해
해당업무는
건물의 소유권 보존등기와
현재 소유자 앞으로의 소유권 이전등기
(위 등기 완료 이후 매수인에게 소유권 이전등기를 하면 되는 것이다.)
위 등기가 필요한 상황
소유권보존등기란 등기가 없는 토지 또는 건물에 대해 최초로 행하는 등기를 말하는 것으로 통상
1. 부동산을 원시취득한경우 (건물의 신축같은것) ,
2. 미등기부동산에 대한 가압류, 가처분등을 위한 등기촉탁에 의한 등기관의 직권보존등기,
3. 규약상 공용부분의 등기를 말소하고 당해 전유부분을 취득하는 경우 (일반적이지 않음)
이중 1, 2 번의 경우가 많다.
2번의 경우를 예를 들자면
미등기 부동산을 소유하고 있는 채무자가 있는데 채권자의 신청에 의해 법원은 채무자소유 미등기 부동산에 대해 가압류나 가처분 결정을 하고 통상의 다른 부동산 가압류나 가처분 사건처럼 관할 등기소에 등기촉탁을 하게된다.
등기관은 가압류나 가처분 등기를 하려고 해당부동산을 보니 등기가 없는것을 알게되고 이때 등기관은 직접 해당 부동산의 등기를 만들게 되는데 이를 직권 보존등기라 하며 직권으로 등기부가 만들어지게 된다.
미등기 부동산의 상황에 따라 다르긴 하지만 미등기 부동산도 가압류 가처분을 할수 있다 정도만 참고하면됨.
보존등기를 신청할수 있는 신청인은 제한적이다. 예전 중개사 공부할 때 ‘대판 사수’ 로 외운 기억이 난다.
1. 대 : 대장에 의하여 보존등기를 신청할수 있는자 => 대장상 최초 소유자 또는 그 상속인, 그밖의 포괄승계인
피상속인이 건물을 신축하고 돌아가셨으면 그 상속인의 명의로 보존등기를 할 수 있다.
그리고 대장상 최초 소유자 만 할 수 있기 때문에 대장상 소유권을 이전받은 현재 소유자는 보존등기를 할 수 없는 것이다.
(다만 토지의 경우 국가로 부터 소유권을 이전받은 매수인은 그 매수인 앞으로 바로 보존등기를 할수 있다.)
2. 판 : 판결에 의해 소유권을 증명한자 => 등기신청인 소유임을 인정하는 취지의 확정판결이어야 한다. 이 역시도 대장상 최초소유자로 등록되어있는자를 상대로, 대장상 최초소유자가 사망했다면 그 상속인들 상대로 소송을 진행해야 하며, 소유자등재가 없거나 소유자를 특정할수 없는경우는 국가를 상대로 소송을 진행하고 판결을 받아야 한다. (건물은 관할 시,군, 구청장을 상대로 함.)
3. 사 : 건물에 한정된 내용으로 시장, 군수, 구청장의 확인에 의하여 자기 소유권을 증명한자로 사실확인서 등으로 건물이 완성되어 존재한다는 사실이 기록된 서류가 필요하다.
4. 수 : 수용으로 소유권 취득후 신청한자
** 그래서 의뢰받은 사건은 소송을 제기하여 진행하기로
우리사무소에서 의뢰받은 사안은 대장은 있고, 등기가 없는 건물로써
대장상 최초 소유자를 상대로 판결을 받거나, 시,군, 구청장의 확인에 의해 소유권을 증명하여 진행해야한다.
쉬운절차는 시군구청장의 사실화인서이지만 해당사안은 공부상 기재가 애매하여 사실확인서를 발급받을 수 없었기에 법원을 통해 판결을 받아 진행할 수 밖에 없었다.
** 사건의 진행 및 미등기 건물 소장의 청구취지 기재 방법에 대해
미등기 건물의 소장의 청구취지는 어떻게 작성하면 될까?
피고는 소유권 보존등기를 한 뒤 원고에게 소유권이전등기 절차를 이행하라라고 적어야 할것 같지만
보존등기를 하고 넘기라는 취지를 청구취지에는 적을 필요는 없다.
'피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산에 관한 소유권이전등기 절차를 이행하라' 로 기재하면됨.
해당사건은 대장상 최초 소유자 즉 피고는 사망한것이 확인되어 피고의 상속인들로 당사자 표시 정정을 한 후 상속인들에게 소장이 송달되었으며
상속인들이 저희 사무소로 전화를 주셔서 매매한것을 알고 있으니 협조하겠다고 의사를 밝혔다.
우리사무소에서는 판결로 가면 시간이 걸리기 때문에 즉시 재판부에 화해권고 결정을 해달라는 신청을 하였고, 아래와 같은 내용으로 화해권고결정을 받을수 있었다.
1. 별지목록 기재 부동산중 피고들 각 지분에 관하여 1985. . . 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 원고에게 이행하라.
2. 원고의 나머지 청구는 포기한다.
3. 소송비용은 각자 부담한다
쌍방 화해권고결정에 이의하지 않아 확정되어 소송절차는 종료되었다.
** 이후 등기 신청
화해권고결정이 확정되었기에 이후 등기 신청을 하게 되었다. 등기신청에 필요한 서류 발급과 관련하여 구청 공무원과 트러블이 있었다.
규정이 있는것도 아닌데 말도 안되는 소리를 하며 또 안해주려는 마인드로 버텨가지고 ..
왜 안되는지 명확한 근거도 대지 못하고 사례집 같은데 단 한줄의 문구만을 보고 해주면 안될것 같아서 안해주는걸 보니 오늘도.. 가슴이 답답했습니다. 뭐 어떻게 생각하면 조금이라도 위험 부담을 감수할 필요가 없으니 거절하는게 당연하다 싶긴하다만 안타깝다. 웃프게도 이후
다른 주민센터가서 서류를 발급받아 등기소에 제출할수 있었음.
공부상 기재가 좀 애매했던 관계로 등기신청 사건의 통상적인 처리기간보다 훨씬 오래 걸렸고
등기관과도 여러차례 통화를 해서 고생했지만 결국 등기는 완료되었다.
대위로 상속인들 앞으로 소유권 보존등기 -> 원고 앞으로 소유권 이전등기를 완료하게 된 것이다.
공무원들은 위성사진등을 통해 1년에 2회정도 직권단속을 한다고 하나 시간도 없어 위성사진상 확실히 보이는 것을 단속하는것 외에 직권단속하는 경우는 잘 없고 민원이 제기 된 경우에 단속을 하게된다고 한다. (조금 불만인게 민원들어오면 단속하는데 바로옆에 다른 무허가 건물은 단속 안함- 물론 그런식으로 하면 끝도 없는 업무량이 되긴 하겠지만서도 악의적인 민원들에만 충실히 대응하는 모양새라 조금 불만임.)
무허가 건물인경우 임대인이 이를 고지하지 않았다가 상가 임대차계약 체결 후 임차인이 영업을 준비하는 과정에서 무허가 건물임을 알게 되고 영업신고나 허가가 처리 안되어 영업을 못하게 되는 경우도 빈번하게 발생하고 있어 주의해야 한다. (중개사를 통한 거래시 그래도 공부 정도는 확인하고 현장을 가보기때문에 비교적 쉽게 파악할수 있으나 공부랑 무허가 건물이랑 면적도 별 차이 없고 외관상 구조등이 잘 확인이 안되어 버리는 경우도 있다.)
무허가 건물은 어떻게든 처리되어야지 그대로 놔두면 매매시에도 걸림돌로 작용할 수 있음.
일단 무허가 건물의 경우 해결방법? 이란 것은
1. 무허가 건축 부분을 철거한다
2. 무허가 건축을 건축허가받는다. - 양성화
3. 이행강제금 부과
정도로 생각해 볼 수 있음.
1. 무허가 건축 부분을 철거한다.
무허가 부분(ex 증축 등)을 없애 버리고 원상복구를 하는방법임 – 단속당하게 되면 원상복구하라고하고, 원상복구 안하면 이행강제금이 나오기때문에 그냥 복구하는것이 원칙적인 처리 방법이라 볼 수 있음.
2. 무허가 건축을 건축허가 받는다.
건축허가 가능한 상태로 건축물을 만들어 두고, 건축허가를 신청한다. 초과된 면적이 있으면 그것을 부수거나 해서 허가를 득할수 있도록 추가로 손을 대야 할 수 있음 그렇게 되어 요건에 맞으면 건축허가를 받을 수 있는데, 추후 건축허가의 유의할 사항은 이행강제금 1회를 납부한다는 점이다. (ex 100제곱미터 건축물중 50이 건축허가 대상이라면 50제곱미터 면적에 해당하는 부분에 대한 이행강제금 1회 – 불법행위에 대한 처분 이후 추인) 정상적인 건물이 되는 절차라 할 수 있지만 부분철거와 이행강제금 부분을 반드시 유의해야 하겠다.
3. 이행강제금이 부과
무허가 건물이 민원등으로 인핸 단속 될 경우 시정명령후 이행하지 않을 때 이행강제금이 부과되며 위반 면적에 따른 이행강제금이 나오게 됨.
건물시가표준액 x 구조지수 x용도지수 x 위치지수 x 경과연수별 잔가율 x 면적 을 기준으로 가감산 특례가 적용되어 나오며. 구조지수 용도지수 위치지수등은 꼼꼼히 계산하기 어렵고
해당공무원들도 실수 가있기도 하다함
건물신축단가표를 기준으로 면적을 곱하고 가감산특례를 곱해보면 대충 부과될 수 있는 금액을 예상 할 수 있을을것임.
이행강제금은 이행시까지 1년에 2회 부과할수 있고 매년 계속 부과 된다함. 양성화 하거나 철거하거나 이행강제금 매년 내면서 버티거나 해야 할 것 같음(대집행으로 강제 철거 될수 있으나 대집행까지는 잘 안간다함.)
무허가 건물에 세입자를 받고 있는 경우 양성화 하거나 철거가 불가능 한 경우도 있게 되는데
이럴 경우 이행강제금을 내며 임대차 기간까지 유지를 해야 하는 선택을 해야 할수 도 있는등
임대인이든 임차인이든 주의해야 함.
이런부분은 건축사들이나 담당 공무원이 더 잘 알테니 해결을 위해 상담을 진행해보는 것이 좋음.
소유권 이전등기하고 받은상태로 그대로 보관하면 대부분 분실하지 않으나 이사할 때, 대출을 받거나 전세를 주고 근저당권설정이나 전세권설정등기를 할때 사용하서 분실되는 경우가 아주 많다.
간혹 대출 때 은행에 권리증을주고 근저당권 설정이 되었음에도 이후 돌려받지 못하는 경우도 많고 등기 대리인이 일처리를 하고 반환을 안해서 분실하는 경우도 많다. 전자의 경우는 은행에 근저당권 권리증과 함께 등기권리증이 보관되어있는 경우도 있음
등기권리증이란게 없어도 평소에는 불편함을 느낄게 전혀 없는데
문제는 소유권이전이나 소유권 이외의 권리 설정등기할때
등기권리증이 없으면 불편을 느끼게 된다.
등기권리증은 분실하더라도 재발급이 절대 안됨!!!
등기권리증이 없으면 등기를 어떻게 하나?
1. 자격자 대리인이 작성하는 확인서면
** 확인서면만 작성되면 아무나 신청할수 있느냐 하면 아님
확인서면이 작성되는 등기사건은 그 확인서면을 작성하는 자격자 대리인이 등기 신청 까지 해야 하는것임.
보통 법무사나 변호사 사무소를 통해 등기를 진행하면서 5만원 ~ 10만원 정도 비용을 내고 확인서면을 작성하고 등기가 진행된다.
등기권리증(등기필증이나 등기필정보)이 없는 경우 자격자 대리인이 작성한 확인서면으로 등기를 할 수 있음
확인서면은 아래 와 같이 생겼음
원칙적으로 등기권리증이 없는 등기 의무자를 변호사나 법무사가 직접 면담하고 확인서면이 작성된다. - 그러나 실무적으로는 등기를 진행하는 사무직원이 이것을 작성하는 경우가 대부분임. 분명 나중에 문제가 생길수도 있는 부분이기도하고 우리 사무소에서도 이러한 부분이 문제가되어 소송사건을 진행해 본 경험이 있다.
2. 등기관이 작성하는 확인조서 !
두번째 방법으로는 등기관을 통한 확인조서 작성 방법이 있음.
확인서면이랑 같지만 작성자가 등기관이라는것과, 별도 비용이 발생하지 않는다는 점에서 차이가 있다. 그러나 등기의무자가 등기 신청서 제출 때 등기소를 방문해서 작성해야 한다.
실무적으로 진행예시는 아래 절차와 같음.
전세권 설정등기를 할때
A - 전세권 설정자 즉 등기의무자- 등기권리증을 분실
B - 전세권자
가 있음.
A-B는 전세권 설정계약서를 작성하고 등기신청서를 작성함.
A가 등기권리증이 없으므로
A와 B는 협의하에 신청서 제출때 만나서 등기신청서를 같이 제출하기로 함.
A와 B는 전세권설정등기신청서를 제출하면서 등기소 접수하시는 분께 A가 등기권리증이 없으므로, 확인조서가 필요하다고 말한다.
접수하시는 분은 서류 접수를 마치고 A와 함께 등기소 등기관에게 간다.
등기관은 확인조서를 작성한다.
끝.
즉 확인조서는 제출하면서 등기관이 본인임을 확인하는 것이고
확인서면과 다르게 우무인 찍는 것이 없음.
3. 공증
공증사무실에 방문하면 (등기의무자 - 등기권리증을 제공해야 하는 사람) 등기하는 사람이 본인이 맞다는것을 증명해주는 서률르 발급해줌 이렇게 공증을 받으면 본인이 등기소에 안가도 되고 자격자 대리인이 아닌 다른사람이 서류를 제출해도 된다고 하는데 공증하는 방법으로는 안해봐서 나도 잘 모름. 어차피 비용이 드는것이고 이걸 할 바에는 확인서면 작성방법이 효율적일것으로 보임.
1. 허가신청을 했는데 2. 개발행위 허가를 못해주기 때문에 전기사업허가를 못해준다고 하는건
개발행위 허가를 못하는 사유가 보인다 하더라도 전기사업 허가 신청을 개발행위 불허가 사유를 들어 불허가 한다는 것은 앞뒤가 맞지 않다.
원칙적으로는 지자체에서
1. 전기사업 허가 신청을 허가요건에 맞으면 허가해주고
2. 개발행위허가가 들어오면 허가를 해줄 수 없다고 해야 하는 것이다.
무당도 아니고 불허가를 당겨하다니..
따라서 이러한 경우 지자체에 아무리 설명해봐야 불허가 -> 허가로 자진해서 처분이 바뀌는일은 없을 것이고 전기사업 허가 신청자는 전기사업 불허가 처분을 취소하는 행정 소송을 제기해야 하는 것이다.
위 기재 사유로 소송에 승소 가능성이 매우 높은 사건이고 소가도 낮지 않은 편이라 소송비용으로 소요된 비용의 회수도 수월하다.
불허가 처분을 취소로. 소송비용도 피고가 전부 부담할(지불한 변호사 보수 전액은 아니고 이 부분은 소송비용 산입에 관한 규칙상 인정되는 변호사 보수액을 상한으로 한다) 가능성이 매우 높은 소송으로 비교적 소송비용 부담이 적은 소송종류이다. 문제는 시간이 걸린다는것이니까.. 돈을 벌 목적으로 진행하는 일에서 지체되는 시간은 결국 손해와 직결된다. 최대한 빠르게 진행해야 하는 종류의 소송중 하나임.
전가사업 허가기준을 충족하였음에도 전기사업 불허가 처분을 받으셨다면 전기사업불허가 처분 취소의 행정소송을 고려해야 한다.
다만.. 이게 몇 년전 태양광 전기사업 초기에 지자체에 절차에 대한 혼란으로 이렇게 된 것 같은데 지금은 아마 어느정도 노선 정리가 되어 전기사업 허가 신청 단계의 불허가 처분에 대한 소송은 거의 없을것이고, 실제 쟁점이 되는 개발행위에 대한 불허가 처분에 대한 소송을 고려할 일이 더 많아 졌을거라 생각한다.
이게 사실 바람직 하긴 하지.. 다만.. 개발행위 불허가에 대한 처분청의 사유는 명확히 판단할 기준이 없는경우가 있어 억욱하지만 패소하는 경우도 있으니 사건을 검토하고 판례가 있으면 좀더 예측하기 쉬워질수 있음.
변호사 사무실에 사건과 관련하여 부동산 등기를 처리할 일이 생기기 시작하자 등기업무를 배우겠다고 시작을 한지도 어언 수년이 흘렀다.
등기사무를 하는 사람들은 자기들의 밥줄이기 때문에 그 방법에 대한 세세한 내용들을 공유하지 않고 등기사건 자체가 건건마다 미세하게 조건들이 다른것들이 있어 그런것을 모두 정리해두기도 사실상 불가능하기 때문이기도 한데
나홀로 등기라고 개인이 등기를 진행하는 경우도 많고 게시글들도 점차 늘어나고 있고
등기가 원활히 진행되도록 등기소에서는 등기민원 콜센터를 운영하고 있기 때문에 시간이 가면 필요한 등기를 찾아서 직접 진행하는게 점차 원활해 질것이라고 생각한다.
나도 수많은 등기를 진행했고 많은것들을 배웠지만 아직도 실무에서 이런 경우 이렇게 작성한 신청서로 한방에 등기 되느냐 하는것에는 자신없는 사안들이 많다.
아 내가 추구하는 한방의 등기 이기때문에 그런것이지
한방의 등기란 등기신청서를 제출하면 별다른 보정없이 바로 등기완료가 되는 아주 효율적이고 이상적인 일처리과정을 말한다.
솔직히 아무것도 몰라도 관할 등기소에는 민원인들을 위한 등기신청하는 방법에 대한 안내와 상담도 진행하고 있고
잘못된 서류가 제출되더라도 보정으로 그 사항을 보정하도록 하며 등기소에서 시키는대로만 하면 내 목적대로 등기를 완료 할수 있다. (다만 등기의 특성상 상대방에게 받아야할 서류나 도장찍는것들이 빠진다면 추후 보완하기에 좀 귀찮아 질수 있긴 하다만;;)
나는 개인적으로 등기사건을 싫어하는 편인데
서류를 꼼꼼히 작성하고 확인하는것은 물론이거니와 그 결과를 확신할 수 없어 등기 사건 의뢰 받은 날 부터 그 등기가 완료되는 날까지 계속 신경이 쓰이기 때문이다 ;; 물론 나의 지나치게 꼼꼼하고 강박적인 성격때문이긴 하지만 나는 등기소를 보정하려고 방문하는게 그렇게 싫더라..
어째든
이번에 사건을 진행한것은 2020 내가 근저당권 설정등기를 진행한 사건의 의뢰인에게 동일한 상대방에게 돈을 더 대여해주고 추가로 근저당권을 설정을 의뢰받게 되었는데
처음엔 당연히 새롭게 대여를 하였으므로 근저당권 설정등기로 진행을 하려 하였다가
보니까 2020년 설정등기후 다른 권리자의 등기가 없는것이 확인되어 근저당권 변경등기로 신청하기로 하였다.
물론 새로운 근저당권 설정으로하나 변경등기로 진행하나 등기신청수수료의 몇만원 차이 나는것 말고는 없겠지만 그 몇만원을 필요없는데 쓸필요는 없으니까
(해당 변경 계약서에서 채무자 란은 없어도됨. 등기에 관해서는 근저당권자와 근저당권설정자가 당사자이기 때문)
2. 근저당권 변경등기 첨부서류
근저당권 변경등기에 첨부서류는 다음과 같음
가. 등기신청서(근저당권 변경등기 신청서)
나. 등록면허세 영수필확인서 (증액된 만큼 만 끊어내면된다. 예를들어 기존 근저당 설정등기의 채권최고액이 3억이고 이번에 추가로 3억해서 총 6억이라면 증액된 3억이 과세표준이 된다.)
다. 국민주택채권 매입(증액되는 금액이 2천만원 이상만)
라. 등기신청수수료(변경의 경우 이폼은 2천원인다 부동산 물건이 5건이라면 1만원임)
마. 위임장(근저당권설정자의 인감도장날인 및 인감증명서 첨부(부동산소유자))
바. 변경계약서
등기필정보는 신청서입력때 넣고나면 따로 필요가 없으므로 첨부서류가 아님 등기필증인 경우는 첨부서류로 제출해야 한다.
-----------------------------------------------참고로 등기소에서 안내 받은 첨부서류------------------------------------------
등기민원콜센터 - [Web발신] [등기민원콜센터] ○근저당권변경 첨부서류※제출서류는 발행일로부터 3개월내의 것이어야 하고 주민등록번호를 공개하여 발급받아야 함 ※아래 사항은 기본서류이고 추가서류가 발생할 수 있음. <설정금액이 증액되는 경우> [소유자] 1.변경계약서 2.등기필정보(구 등기필증, 등기권리증) 3.인감증명서 4.국민주택채권(증액되는 금액이 2천만원 이상인 경우) 5.신분증, 인감도장 [근저당권자] 1.등록면허세영수필확인서(관할 시.군.구청 세무과 문의) 2.등기수수료납부영수증 ▶등기신청 수수료액표 http://goo.gl/yVrBU5 (※별도의 데이터 요금이 부과될 수 있음) 3.신분증, 도장
<설정금액이 감액되는 경우> [소유자] 1.변경계약서 2.등록면허세영수필확인서 3.등기수수료납부영수증 4.신분증, 도장 [근저당권자] 1.등기필정보(구 등기필증, 등기권리증) 2.인감증명서 3.신분증, 인감도장 ※공동신청이 원칙이므로 일방에게 위임하는 경우 위임장 준비( 근저당권자는 위임시 인감날인). ※가족대리인에게 위임하는 경우 위임장, 가족증빙서류, 신분증, 도장 준비. ※인감도장과 인감증명서는 본인서명과 본인서명사실확인서로 대체할 수 있음. ※등기신청은 부동산 소재지 관할등기소로 접수. ○등기민원콜센터에서 챗봇 서비스를 운영하고 있습니다. 카카오톡 > 플러스 채널에서 "법원행정처"를 채널 추가 후 기본 첨부서류, 등기소 위치, 주소 안내 등을 문의해보시기 바랍니다.
