부동산 소유권이전(유증) - 유언 증서 검인 후 - 유증을 원인으로 한 부동산 소유권이전등기 대략적인 등기 신청 정리 (2/2)- 유언집행자=상속인- 과반수 이상 동의서 받아 등기 완료!

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부동산 유증 - 자필유언장 - 유언 증서 검인과 (유언검인심판청구) 그 후 유증을 원인으로 한 소

 

지난번 글에서 유언증서를 가정법원을 통해 검인 받는 방법을 대략 적어놨음 

이제 진짜 목적인 유증 받은 부동산을 소유권이전 받기 위해 서류 준비하고 신청서 제출하는것에 대한것을 적어둠 나도 업무를 하다가 드물게 경험하는 일이라 실제 진행해보면 다른것들이 있을수 있으나 관련하여 참고할만한 글이 전무하다 싶이 하다보니 유용할것이라 생각함 

일단 내가진행한 사건은 

* 유언집행자가 상속인인데 상속인이 엄청 많았음 이유는 결혼하지 않고 사망하여 상속인은 부모포함와 형제들이었으나, 그 부모와 형제들도 사망한 사람들이 있어서 대습상속인(상속인이 될 직계비속 또는 형제자매가 상속개시전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 그 직계비속이 있는 때에는 그 직계비속이 사망하거나 결격된 자의 순위에 갈음하여 상속인이 된다.) 도 많았음 따라서 사람들의 동의서와 필요서류를 요청해서 받는것을 하느라 의뢰인분이 많이 고생하셨고 기간도 많이 걸렸다. 

* 유언검인 절차에서 대부분 불출석했고, 출석한 사람도 유언내용에 대해 부동의 하는 의사를 밝히지 않았음 - 다툼이 있는 내용이 조서에 기재된 경우는 그 유언내용에 반대하는 사람의 동의서가 반드시 있어야만 등기가 가능하다 !!! 

이럴경우 추가 소송이 필요해지는데 유언유효확인의 소,  수증자 지위 확인의 소(일반적으로 이걸로 한다함) 나 소유권이전등기 청구의 소(이의한 사람을 상대로)를 제기한후 승소후 등기를 진행할수 있을듯 하다. (이후 소유권이전등기절차를 이행하라 는 주문이 아님에도 불구하고 원고 단독으로 등기가 가능한것 같은데 ;; 이럴경우는 상속관계 서류확인을 안하는건가?-_-;; 이 절차는 잘 모르겠다) 

 

*  다행히 증여자의 등기권리증은 있는상태(없으면 유언집행자(상속인들)전원의 확인서면같은게 필요한듯 함) 

* 유증 부동산은 2개인데 각 관할 등기소가 달랐음 이럴경우 서류도 2개다 따로 준비해야하고 유언검인조서도 2부 준비해야함 (법원에 부동산 관할이 2개라고 신청하면 유언검인조서 한부를 더 내어줌) 

* 해당 부동산에 대해 취득세는 미리 수증자분이 내셔서 따로 취득세는 신고납부 하지 않아도 되는 상황 

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일단 유증을 받는 자의 소유권 이전 등기신청 절차 등에 관한 사무처리 지침을 보자 

 

1. 목적

이 예규는 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인으로부터 포괄적 유증을 받은 자(이하 “포괄적 수증자”라 한다)의 소유권보존등기 및 유증을 원인으로 한 소유권이전등기의 신청인, 신청정보 및 첨부정보 등에 관하여 규정함을 목적으로 한다.

2. 신청인

가. 소유권보존등기의 신청인

(1) 유증의 목적 부동산이 미등기인 경우에는 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인의 포괄적 수증자가 단독으로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.

(2) 유증의 목적 부동산이 미등기인 경우라도 특정유증을 받은 자는 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 마친 후에 아래 나.의 절차에 따라 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

나. 소유권이전등기의 신청인

(1) 유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 포괄유증이나 특정유증을 불문하고 수증자를 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인을 등기의무자로 하여 공동으로 신청하여야 한다. 수증자가 유언집행자로 지정되거나 상속인인 경우에도 같다.

(2) 유언집행자가 여럿인 경우(유언집행자의 지정이 없어서 여러 명의 상속인들이 유언집행자가 된 경우를 포함한다)에는 그 과반수 이상이 수증자 명의의 소유권이전등기절차에 동의하면 그 등기를 신청할 수 있다.

(3) 수증자가 여럿인 포괄유증의 경우에는 수증자 전원이 공동으로 신청하거나 각자가 자기 지분만에 대하여 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 그러나 포괄적 수증자 이외에 유언자의 다른 상속인이 있는 경우에는 유증을 원인으로 한 소유권이전등기와 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 신청하여야 한다.

3. 소유권이전등기의 신청방법

(1) 수증자 명의로 직접 신청

유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 포괄유증이든 특정유증이든 모두 상속등기를 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기를 신청하여야 한다. 그러나 유증을 원인으로 한 소유권이전등기 전에 상속등기가 이미 마쳐진 경우에는 상속등기를 말소하지 않고 상속인으로부터 수증자에게로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

(2) 1필의 토지(또는 1개의 건물)의 특정 일부만을 유증한 경우 등

① 1필의 토지(또는 1개의 건물)의 특정 일부만을 유증한다는 취지의 유언이 있는 경우, 유언집행자는 유증할 부분을 특정하여 분할(또는 구분)등기를 한 다음 수증자 명의로 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

② 특정유증의 수증자가 유증자의 사망 후에 1필의 토지(또는 1개의 건물)의 특정 일부에 대하여 유증의 일부포기를 한 경우에도 유언집행자는 포기한 부분에 대하여 분할(또는 구분)등기를 한 다음 포기하지 아니한 부분에 대하여 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

(3) 유증의 가등기

유증을 원인으로 한 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 유언자가 사망한 후인 경우에는 이를 수리하되, 유언자가 생존 중인 경우에는 이를 수리하여서는 아니 된다.

4. 신청정보

가. 소유권보존등기

포괄적 수증자가 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 「부동산등기법 」 제65조제1호 에 따라 등기를 신청한다는 뜻과 「부동산등기규칙」(이하 "규칙"이라 함) 제43조 에 규정된 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다. 다만, 등기원인과 그 연월일은 신청정보로 제공할 필요가 없다.

나. 소유권이전등기

유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 규칙 제43조에 규정된 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하되, 다음 (1), (2)의 신청정보를 각각 규칙 제43조제1항제5호 및 제7호 의 신청정보의 내용으로 등기소에 제공한다.

(1) 등기원인은 “○년 ○월 ○일 유증”으로 기재하되, 그 연월일은 유증자가 사망한 날을 기재한다. 다만, 유증에 조건 또는 기한이 붙은 경우에는 그 조건이 성취한 날 또는 그 기한이 도래한 날을 신청정보의 내용으로 제공한다.

(2) 유증자의 등기필정보를 신청정보의 내용으로 제공한다.

5. 첨부정보

가. 소유권보존등기

포괄적 수증자가 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 다음의 첨부정보를 등기소에 제공하여야 한다.

(1) 유증자의 사망을 증명하는 정보

(2) 유증자가 최초의 소유자로 등록된 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장 정보

(3) 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 상속인으로부터 포괄적 유증을 받은 경우에는 그 상속인의 상속을 증명하는 정보

(4) 유언증서 및 검인조서 등

① 유언증서가 자필증서, 녹음, 비밀증서에 의한 경우에는 유언검인조서등본을, 구수증서에 의한 경우에는 검인신청에 대한 심판서등본을, 유증에 정지조건 등이 붙은 경우에는 그 조건성취를 증명하는 서면을 각 첨부하여야 한다.

② 유언증서에 가정법원의 검인이 되어 있는 경우에도 등기관은 그 유언증서가 적법한 요건을 갖추지 아니한 경우에는 그 등기신청을 수리하여서는 아니된다.

③ 검인기일에 출석한 상속인들이 "유언자의 자필이 아니고 날인도 유언자의 사용인이 아니라고 생각한다"는 등의 다툼 있는 사실이 기재되어 있는 검인조서를 첨부한 경우에는 유언 내용에 따른 등기신청에 이의가 없다는 위 상속인들의 진술서(인감증명서 첨부) 또는 위 상속인들을 상대로 한 유언유효확인의 소나 수증자 지위 확인의 소의 승소 확정판결문을 첨부하여야 한다.

나. 소유권이전등기

유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 규칙 제46조에 규정된 사항을 첨부정보로 등기소에 제공하되, 다음 (1), (2)의 첨부정보를 각각 규칙 제46조제1항제5호 및 제1호의 첨부정보로 등기소에 제공한다.

(1) 유언집행자의 자격을 증명하는 서면

① 유언집행자의 자격을 증명하는 서면으로, 유언집행자가 유언으로 지정된 경우에는 유언증서, 유언에 의해 유언집행자의 지정을 제3자에게 위탁한 경우에는 유언증서 및 제3자의 지정서(그 제3자의 인감증명 첨부), 가정법원에 의해 선임된 경우에는 유언증서 및 심판서를 각 제출하여야 한다.

② 유언자의 상속인이 유언집행자인 경우에는 상속인임을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.

(2) 위 가.(1)의 규정과 가.(4)의 규정은 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에 준용한다.

6. 유류분과의 관계

포괄적 수증자의 소유권보존등기 및 유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기관은 이를 수리하여야 한다.

(출처 : 유증을 받은 자의 소유권보존(이전)등기신청절차 등에 관한 사무처리지침 개정 2014. 4. 9. [등기예규 제1512호, 시행 2014. 4. 9.] > 종합법률정보 규칙)

 

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1. 일단 준비할 서류를 요청드려본다.  이게 제일 빡세다 

참고로 등기소 기준 필요 서류는 다음과 같다. 이건 직접 신청하는 경우이므로 내가 진행할때에는 의무자 권리자의 신분증과 도장은 필요 없는것  

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1. 유언집행자 증명서면 – 상속인 증명서면

2. 유언검인조서등본(공정증서에 의한 유언인 경우는 필요없음)

*** 다툼이 있는 사실이 기재된 검인조서를 첨부한 경우 등기신청에 이의가 없다는 다툼이 있는 상속인들의 동의서와 인감증명서 제출

3. 등기권리증

4. 유언집행자의 주민등록 초본과 망자의 말소자 초본

5. 유언집행자의 인감증명서

6. 유언집행자의 신분증, 인감도장

7. 유언자의 사망을 증명하는 정보(기본증명서 또는 제적등본)

 

등기권리자

1. 토지대장등본

2. 건축물대장등본

3. 주민등록등본

4. 취득세 영수필확인서

5. 국민주택 채권매입

6. 등기신청수수료

7. 신분증 도장

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얼핏보면 간단해 보이나 유언집행자 = 상속인이므로 유언집행자 증명서면이 이 사건에선 가장 큰 걸림돌이다. 즉 이사건의 경우 상속인들 확인을 위해 상속등기에 준하게 서류를 준비해야 하는것임 그래서 사무실에서 준비를 요청드린 서류는 다음과 같다.

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수증자(등기의무자이자 권리자이므로)

가. 주민등록 초본 4부

나. 기본증명서(상세) 4부

다. 가족관계증명서(상세) 4부

라. 등기필증 및 필정보

마. 유언검인조서 2통

 

2. 망인의 (각 2부씩)

가. 말소자 초본

나. 가족관계증명서(상세)

다. 기본증명서

라. 혼인관계증명서

마. 입양관계증명서

바. 친양자입양관계증명서

사. 제적등본

아. 전산이기 전 제적등본(=호적등본)

 

3. 상속인

가. 부동산별 - 동의서 각 2부

나. 부동산별 - 등기위임장 인감도장 날인 (각 2장)

다. 인감증명서 각 2부

라. 주민등록 초본 각2부

마. 가족관계증명서 각2부

바. 기본증명서 각 2부

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위임장은 일반적인 위임장 약식을 - 등기의무자가 많으므로 한장의 위임장으로는 불가능 했고 별지를 쓰거나 각자 받아야 하는 상황이었는데 별지는 각 위임인의 간인이 들어가야 하므로 현실적으로 어려웠기에 상속인 각자 1명에게 각자의 동의서와 각자의 등기위임장을 받는것으로 진행하였음 

 

중요한건 상속인들의 과반수 이상 동의가 있어야 등기신청이 가능하다는것 (절반을 넘어야함 !! 아마 수증자가 상속인지위도 있을 경우 동의수에 포함이 될것 같긴한데 확인을 못해봄)

동의서는 별도 양식이나 기재방법이 확인 안되어서 그냥 임의로 작성해서 만들었다. 

 

동의서와 위임장에 유언집행자(상속인)들은 인감도장을 날인하고 인감증명서를 1통 첨부해서 받아야함

 등기권리자(수증자)의 경우 위임장에 막도장 날인 가능함 

 

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** 필요서류 확보가 안되는 경우는 준비되는대로 준비해서 제출하되 보정으로 처리가 안될경우 어쩔수 없이 소송을 진행해야할수도.. 

그런데 서류 준비하는게 참 이게 참 딜레마인것이 동의는 과반이상 동의를 받는다 하더라도 해당사건 처럼 여러사람이 있고 대습상속인도 있는 경우에는 그 상속관계확인을 위한 서류들 확보가 필요한데 동의서를 못받는다면 당연히 상속관계 확인을 위한 서류도 받지 못할테고 등기에 필요한 서류를 스스로 확보하지 못하는 경우가 생긴다. 

이럴경우 일단 등기신청서를 제출하고 등기관의 보정에 따라 서류를 보정하는 방법으로 처리되면 좋은데 

이처럼 복잡한 사건의 경우 등기관이 한 사건을 꼼꼼히 보면서 여러사람에 대한 서류를 보완하라는 보정을 내려주기 현실적으로 힘들기 때문(등기관이 한사건에 엄청난 시간을 소요하는것도 꺼리지만서도 그걸 정리해서 필요한 여러사람의 서류를 보정내리기 어려운것 등기관은 등기신청서에 첨부된 서류가 미비하다는 이유로 그냥 기각하면 끝나는거라 등기관에게 부탁해서 처리해보고 안되면 어쩔수 없다.. 서류확보를 못하니 소송으로 해서 단독으로 처리해보는수밖에..)

나도 이번 사건의 경우 최대한 서류를 정리해서 제출했는데 등기관이 이건 보정으로 처리하기 불가능하다고 등기를 각하했음.. 

결국 엄청난 시간을 들여 서류를 확보하여 제출하여 등기가 완료되긴 했으나 일부 미흡한 부분을 등기관이 좀 넘어가준 부분도 있다고 생각됨 (고생하셨습니다. .. 통화할때 그 슬픈 목소리가 생생하다...) 

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일단 상속인들중 망인의 상속관계확인을 위한 서류 확보가 생각보다 어렵다 사망시점에 따라 없는 서류들도 많고 

막 어떤 제적등본은 한자 적혀있어서 무슨 내용인지도 모르겠고 

등기관이 보기 쉬우라고 가계도와 제출 서류 내역을 정리한 표를 만들어서 같이 제출했었음 

 

뭐 이런식으로 

서류 확보만 되면 등기신청이야 다른 등기랑 다를게 없다.  

 

2. 등기신청서 작성은 포인트만 집어 대충 설명해둠

일단 유증으로 인한 소유권 이전등기 등기소 양식을 첨부해둔다  두파일중 04-7 은 아파트 같은 집합건물용임 

04-6.유증으로인한소유권이전등기신청.hwp

0.03MB

04-7.유증으로인한소유권이전등기신청(구분건물).hwp

0.03MB

 

이폼 작성을 순서대로 해주면 된다.

이 사진에서 중요한건 - 등기원인 및 연월일- 원인은 유증이고 연월일은 증여자가 사망한 날을 적어야함 

등기의무자에 유언집행자들을 기재해야 하므로 - 이전해야할 등기의무자(증여자) 입력하고 - 입력된 등기의무자(증여자) 란에 대표자/기관 탭에 법정대리인 입력에 들어간 후 구분탭에 기타 - 유언집행자 로 해서 상속인들 전부(동의여부상관없이 상속인 전원이 유언집행자이므로)를 입력해 주는것이 포인트

국민주택 채권을 매입해야 하는데 부동산 시가표준액으로 매입하면됨 - 보통 취득세 신고하고나면 시가표준액이 확인되고 그것을 기준으로 채권을 매입하면 되나 해당사건의 경우는 이미 몇년전에 취득세를 납부한 상태였으므로 그당시 시가표준액으로 매입하면 안되고 등기 신청 당시의 시가표준액을 기준으로 매입해야 함 

취득세를 미리 냈더라도 국민주택 채권은 등기 신청 당시 시가표준액에 의하는것이 포인트 !! 

채권매입에 방법에 대해서는 기재해두지 않겠음 그냥 시가표준액 으로 채권매입하는은행에 가거나 온라인으로 매입하면됨 채권매입하는 사람은 수증자인 등기권리자 명의로 매입해야함 

** 매입대상금액 조회하는 곳 링크해둠 

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070504.jsp

주택도시기금

 

** 매입대항금액 조회후 채권 매입 비용이 얼마인지 조회하는곳 링크 해둠 

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070505.jsp

주택도시기금

 

등기신청 수수료는 부동산 물건당 13,000원(이폼이므로 종이는 15,000원임) 일반적 주택의 경우(토지, 건물) 26,000원인거

제출하는 첨부서류들 체크해서 완료하면된다. 첨부서류체크는 누락되어도 등기관이 문제삼지 않는다 첨부서류만 제대로 제출되면 되는거 같음

이렇게 작성한 등기신청서를 보자

이런식으로 들어감 

등기신청서 제출자는 각 종이에 간인하고 날인후 제출하면된다. 

첨부서류 중 자필서명정보는 변호사 같이 자격자 대리인 일 경우에만 붙여 내는거니 일반인은 신경 안써도 됨

자필서명 관련 (https://bonoboy.tistory.com/314)

소송실무-부동산등기-권리에 관한 등기 신청시 자격자 대리인 자필서명 정보를 제공하도록 바뀜

 

해당사건은 등기의무자가 많은 관계로 별도 별지로 첨부해도 되겠지만 표를 나누어 한장으로 모두 기재했다. 

다른건 워드로 모두 쳐넣어도 되나 자격자대리인 자필서명정보란에 자필로 확인 여부를 적고, 자필로 사인하고 자필서명만 하면 됨 즉 등기의무자, 권리자의 도장이나 이런거 필요없이 자격자 대리인이 혼자 작성하는서류다. 

 등기신청 수수료 등 다른글 참고하라고 링크 해둠 

https://bonoboy.tistory.com/134

부동산 등기 - 건물 멸실등기, 건물 보존등기 를 해보자 - 등기신청 양식, 첨부서류 - 위임장 막도

 

3. 신청서 서류 모아서 제출

가. 등기신청서 (제출자가 간인하고 날인할것) 

나. 취득세 납부확인서

다. 등기신청수수료 영수필 확인서

라. 등기위임장 + 동의서 + 인감증명서 

마. 유언집행자(상속인) 증명서류 (1번에서 준비한 서류 전체를 넣어야..) 

바.  수증자 초본 

사. 토지대장, 건축물대장  집합건물일 경우 표제부, 전유부, 대지권 등록부도 포함

아. 공시지가 확인원 (이건 원래 필요없는데 해당사건의 경우는 미리 취득세를 납부해서 취득세 납부시점과 지금의 시가표준이 달라 제출한것) 

자. 이사건때문에 추가로 작성한 가계도, 유언집행자 제출서류표, 망인 제출서류표 

차. 필요하면 등기필정보를 우편으로 받기 위한 회신봉투 (보통 우표 3천원 정도 붙여내면 등기로 보내줌- 혹 반환 받을 서류가 많다거나 하면 우표를 더 붙여야 할수도 있다) 

회신봉투 예시 - 인터넷 등기소에서 등기필정보를 확인해보면 수령완료 표시하면서 우편발송일이 아래 기재된다 그 발송일을 기준으로 약 1주일 정도 걸린듯 진짜 발송일이 아닌거 같다 등기는 보통 하루만에 오니까..;;

 

4. 등기 완료 

복잡해서 인지 거의 3주 정도 조사대기 상태로 있다가 등기 완료가 되었다. 

유언검인 절차를 거쳤다고 하더라도(유언검인 과정에서 상속인들이 일부 누락될수도 있을 정도로 완벽하게 확인을 안하는듯 하다;;) 등기관은 상속관계를 확실히 확인해서 과반수 이상의 동의가 있는지 여부를 확인한다 즉 검인 조서에 부인하는 내용이 없다면 상속인 과반 동의가 등기 수리가 아주 중요한 것임을 알수 있음 

등기필정보 

등기부도 확인 완료 

 

 

 

이렇게 업무가 종결되었다. 유언검인 받는데 까지는 비교적 수월하게 진행되었는데 이후 등기신청에서.. 준비하고 하느라 약 1년 정도가 소요되었다. 

그래도 결국은 소송없이 마무리 해드릴수 있어서 다행이었음

흔한 등기신청은 아니라 훗날 다시 진행하게 되면 참고하고자 귀찮았지만 글로 남겨둔다.