1. 부동산 등기 업무
부동산 등기 업무를 시작했을때의 막막함이 아직도 떠오른다.
몇년전 아무도 등기를 몰랐지만 등기 업무를 시작했고 여태까지 등기를 하고 있다.
부동산 등기는 부동산 등기 신청서를 작성하고 첨부서류를 첨부하여 부동산 관할 등기소에 제출하는 업무인데
법무사, 변호사 자격자 대리인이 대리로 업무를 수행하고, 보수를 받는다.
그래서 스스로 등기를 할 수 있지만 스스로 하기 어렵고 어떠한 등기신청이 필요한지는 찾기 쉽지만 그 등기 신청서를 어떻게 작성하는지, 첨부서류는 무엇인지는 찾기 어렵고 일부 많이 하는 등기에서 셀프 등기라고해서 자세하게 작성방법등을 알려주는 글들도 있으나 빠진부분이 많고 부동산의 개별적인 특성과 같이 등기신청 상황에 따라 각기 다른 점들이 있어서 모든 사안에 똑같이 적용하기 어려운 점들도 존재한다.
그런데 등기를 진행하다보면
변호사 사무소에서 등기팀을 따로 두지 않는 이상 등기는 변호사 사무소의 수입원으로 자리잡기가 쉽지 않은데 단가가 낮은것도 있지만 무엇보다 등기소를 직접 가야하는 등기 업무 특성상 하나하나 개별 등기를 의뢰받는 경우가 많아 하나의 등기 신청을 위해 시간을 쓰고 등기소 다녀오고 하면 사무소 업무를 할 시간이 줄어들어 버린다. 그럼에도 등기 비용의 비교는 법무사 등기 보수를 기준으로 삼을수 밖에 없는 특성상 수임료를 높게 받을 수도 없고 매매가액이 낮으면 낮은데로 싸야하고 매매가액이 높아도 일정 수준의 금액을 벗어날수 없다보니 변호사 사무소에서 진행하기는 무리가 있는 업무라고 판단된다. 그래서 변호사 사무소의 등기 보수는 건당 110만원으로 진행되는곳도 많다
때문에 언제 부턴가 개별 등기 사건보다 진행한 민사사건, 형사사건에 부수한 등기사건을 진행하고 있으며
솔직히 등기를 몇년째 하고 있지만 대구 지역을 벗어난 등기사건의 경우에는 첨부서류를 보완한다거나 보정이 나온다거나 하는 사유로 또 등기소를 방문해야 하는 경우도 생기기 때문에 타 지역 등기는 신경이 많이 쓰여 부담스럽고 등기 업무 자체를 별로 좋아하지는 않는다.
몇년을 등기를 하다보니 등기 관련 팁이라고 스스로 업무에 참고하기 위한 팁들을 모아두고 있었는데 부동산 등기를 업무영역으로 확장할 생각이 없는 지금 일부 진행하는 등기에 한해 관련 정보를 남겨 두려 한다. 나중에 나도 또 찾아보고 할때 블로그보고 하려고
2. 건물 멸실 등기 와 건물 보존등기 (양식 첨부)
각 등기의 설명은 신청서 양식에 나와있는것을 그대로 기재해봄
건물 멸실등기 : 등기되어 있는 건물이 전부 철거된 경우 그 건물의 등기를 없애기 위하여 하는 등기이며 먼저 멸실등록이 되어있어야함
건물 보존 등기 : 등기되어있는 않은 건물의 등기를 개설하기 위해 하는 최초등기, 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어있는자, 또는 그 상속인이나 포괄승계인, 판결 또는 특별자치도지사 , 시장, 군수, 자치구의 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는자, 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 신청
이번에 진행한 등기는 건물 멸실등기와 보존등기 이다
의뢰받은 사안은 있던 건물을 철거하고, 건물을 새로 지었으므로
건물멸실등기와 보존등기가 필요한 상황이었음
상황에 따라 멸실등기와 보존등기가 같이 신청 되는 경우도 있고 따로 신청되는 경우도 있다.
나도 이번에 처음 진행해봄
등기신청 업무는 비슷하기 때문에 처음하는 등기라도 크게 무리가 없다 ;;
공통적으로 멸실등기, 보존등기 둘다 위임장을 작성해서 가더라도 막도장 으로 진행가능하며 인감증명서 필요없다.
멸 실 등 기
2-1 멸실등기 첨부서류
첨부한 양식은 종이로 신청하는 양식이다. 기재방법은 e폼 작성과 동일 함으로 참고 하고 등기신청 수수료만 종이는 3,000원, e폼은 2,000원 의 차이가 있다.
가. 멸실등기 첨부서류 (등록면허세 영수필확인서, 위임장, 말소 건축물대장, 등기신청수수료)
1) 등록면허세 영수필확인서 (관할 구청 세무과- 위택스로 인터넷 신고 가능)
신고하면 받을수 있는 지방세 납부서 이다.
신고인은 멸실등기 신청인 , 등기 물건은 등기 말소할 건물에 대한것을 적는다
등기원인은 기타로하거나 말소등기 등을 선택하면 되며 정액으로 등록면허세 6000원, 지방교육에 1200원 총 7200원이다.
납부하고 위택스에서 상단 납부하기 탭 - 전자납부번호 조회납부 클릭 후 - 전자납부번호(19자리) 입력하고 자동입력방지문자 적고 검색 클릭 - 개인 or 법인 구분체크 하고 생년월일 or 법인 번호 - 검색하면 납부확인서 출력 가능하다
요게 납부확인서임
2) 등기신청 위임장 (직접가면 필요없고 대리인이 가면 필요)
부동산의 표시에는 없어질 부동산을 기재
등기원인과 그 연 월일은 말소처리된 건축물 대장 등본 제일 뒷장에 기재된 날짜를 적는다.
등기목적은 건물 멸실
대리인은 등기소에 방문하는 사람 이름과 주소를 적는다
위임인은 신청인 이름과 주소 적고 날인한다 (막도장 가능)
3) 건축물대장 등본
말소처리된 건축물 대장이다 - 말소된 건축물 대장은 인터넷으로는 발급이 불가능하고 가까운 행정복지센터에서 가능하나 행정복지센터에서 접수받아 부동산 관할 구청 등에 요청해서 받아서 주는거라 시간이 걸린다고 한다 관할 구청에 가면 바로 발급 가능하다 - 아무나 위임장 필요없이 발급 받을수 있으며 500원의 수수료가 들었다.
이런식으로 생겼다 말소가 찍혀있고
대장 제일 뒷장에 변동일인 2021. 11. 2. 이 등기원인인에 기재되어야할 멸실 일자다
4) 등기신청 수수료 (종이 3천원, e폼 2천원이다)
인터넷 등기소 사이트에 전자나부 탭 - 부동산- 등기신청수수료 전자납부 탭을 이용하면됨
나는 이폼으로 작성한걸 제출할 예정이라 2천원 짜리로..
납부의무자 (납부인) 이름은 대리인이나 신청인이나 상관없다
2-2 멸실등기 신청서 작성
부동산 표시 - 기재 e폼 작성시에는 자동 기재된다. 편하다
등기원인과 연월일 - 말소 건축물 대장 뒷장에 대장말소일을 적고 '멸실' 이라 적는다
신청인 - 신청인의 이름과 주민번호 주소를 적음 - 보통 등기부상 소유자가 신청인일 경우 부동산 등기상 기록된 정보로 적어주면 된다. (초본같은걸 첨부 안하기 때문에 이사를 했더라도 그냥 등기상 주소로 기재하면 될듯 하다)
등록면허세 6000원 지방교육세 1200원 세액합계 7200원
등록면허세 신고서 양식 첨부
등기신청 수수료는 등기신청수수료 영수필확인서에 표기된 금액과 납부번호를 기재한다.
첨부서류를 기재하고
제일 아래 날짜는 등기신청서 제출일을 기재,
신청인이 직접 제출하면 신청인에 이름과 주소를 적고 도장을 찍는다
대리인이 제출하면 대리인 이름과 주소를 적고 도장을 찍는다
** 신청서는 각장마다 제출인(신청인 또는 대리인)의 도장으로 간인한다 (앞장을 넘겨 반을 접고 접은 부분에 앞면의 뒷면과 뒷장의 앞면에 도장이 걸치게 찍는걸 간인이라 한다 )
서류는
등기 신청서 - 등기신청수수료 영수필확인서- 등록면허세 납부확인서 - 위임장(대리인 위임시에만 첨부) - 말소처리된 건축물 대장 등본
을 순서대로 정리하여 관할 등기소에 제출한다.
보 존 등 기
3-1 건물 보존등기 첨부서류 (취득세 납부확인서, 등기신청수수료, 건축물대장, 주민등록 초본)
가. 취득세 납부확인서 (건축물 대장 첨부 선택적으로 건축물 공사비용 명세서 첨부)
건축물 대장을 가지고 관할 구청 세무과에 취득세 신고를 하러가면됨
[****법인은 법인 장부등 실제 건물을 지을때 쓴 경비를 건축물 공사비용 명세서에 기재하여 신고하여야하고 개인도 도급공사일 경우 (보통 개인이 도급을 줘서 공사를 진행하더라도 건축을 직접 한것으로 해서 처리되기 떄문에 개인이 실질적 도급 공사로 인정되기가 어렵다) 건축물 공사비용 명세서(도급계약서, 각종 비용 영수증 내역 등 모두 포함)를 작성하여 제출하면 건물을 지을때 쓴 비용과 시가표준액을 비교하여 높은것을 과세표준으로 한다고 한다 - 개인은 선택적으로 공사비용 명세서를 제출 안해도 되며 제출 안하면 시가표준액이 과표가 된다. 이번 일은 도급을 주었지만 실제로는 건축주 개인명의로 모든것이 진행되어 도급으로 인정되기 어렵고 비용내역서 제출해볼수는 있으나 인정할지는 검토해봐야 겠다고 함 (신고납부 특성상 어차피 높은 금액을 과표로 잡으므로 개인이라도 영수증등을 첨부하여 신고하면 실제 쓴 비용으로 과표를 인정 받을수 있을 것이라 생각함 ) ]
요렇게 생긴 양식인데 관할 구청에 요청하면 팩스로 양식을 받을수 있음 별도 양식이 있다기 보다 이런식으로 작성하면 되는것 같다.
나. 등기신청수수료 (종이 15,000원, e폼 13,000원) (건물 표시변경등기 신청에는 등기신청수수료가 면제된다함)
다. 건축물 대장
라. 소유자 주민등록 초본 (건축물 대장등본상 주소와 다를 경우에는 주소변경 내역 포함해서 첨부)
위 나 항목은 멸실 등기 와 중복이므로 생략
3-1 보존등기 신청서 작성
등기 목적 : 소유권 보존
신청 근거 규정 : 부동산 등기법 제65조 제1호
신청인 : 보통 건축물 대장상 소유자가 된다 (법상 최초 소유자 또는 상속인 , 그밖의 포괄승계인이 신청인이 될수 있음)
-----------------------------부동산 등기법-----------------------------------------
제65조(소유권보존등기의 신청인) 미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
----------------------------------------------------------------------------------------------
가장 난감한것이 보존등기 신청서의 부동산의 표시 항목인것 같다.
결국 건축물 대장을 보고 작성되어야 하므로 대장의 내용을 잘 보고 기재하면 된다. 건물의 주용도는 기재하되 각 층별 용도는 기재하지 않아야 한다함 - 추후 건축물 대장상 층별 용도 변경시에도 등기를 변경하지 않는다는 편리함도 있고
------------------예를들어 -----------------------------
1. 대구 수성구 부자동 25-10
[도로명 주소] 대구 수성구 부자로 5
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층
제1종 근린생활시설
1층 500m²
2층 200m²
3층 300m²
4층 100m²
이상
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이런식으로 적어가면 된다.
국민주택 채권 : 건물 보존등기에는 매입 안한다 공란으로 놔두면 된다. (건물 신축때 채권 매입하니까 그렇다고함)
취득세 : 취득세 고지서나 납부후 납부확인서를 보고 기재한다.
취득세 신고서 양식 첨부
위 양식으로 취득세 신고를 하면됨
등기신청 수수료 : 등기신청수수료 영수필 확인서 보고 기재
첨부서류 적고
등기신청서 제출일자
신청인이또는 대리인 이름과 주소 적고 날인
신청서 각장에 제출자(신청인 또는 대리인) 간인
신청서 - 취득세 납부영수증 - 등록면허세 영수필확인서 - 위임장(대리인이 가는 경우에만, 막도장 가능) - 주민등록초본 - 건축물 대장
으로 추린후 제출하면됨
당연히 건물 멸실과 보존등기에 인지대는 필요 없음