1. 근저당권 말소를 스스로 해야 하는 상황 - 돈 다 갚고 근저당권 말소만 필요한경우
은행에 돈 빌릴때 근저당권 설정은 은행이 한다
대출을 갈아 탈때에 앞전 은행이 설정한 근저당권을 말소하고, 갈아타는 은행이 근저당권 설정을 하는데 새롭게 근저당권을 설정하면서 앞의 은행의 근저당권 말소를 같이 진행하는 경우가 많다 왜냐하면 갈아타는 은행에서 대출을 실행해서 그 돈으로 앞의 은행의 남은 대출금을 상환하고 근저당권 말소 서류를 받기 때문이다. 이런경우는 직접 말소등기를 처리하기 어렵다 은행에서 협조해주면 좋겠지만 은행측에선 위험이 있다고 생각할 수도 있고 개인이 말소등기를 진행하다가 말소가 제대로 안되는 경우도 있기 때문에 그렇다.
이런 경우 외
돈을 다 갚고 근저당권 말소가 필요할때에 이런걸 법무사에게 맡기려니 10만원 가량이 들고 일하는 입장에서도 단건으로 진행하기엔 수지가 안맞다 .
** 은행에선 돈을 갚았다고 알아서 말소를 해주지 않는다 신경 안쓰고 놔두면 나중에 부동산 처분하려고 하거나 할때 근저당권 등기를 확인하게 되고 그제야 근저당권 말소를 진행해야 하는 안습적인 상황이 생기기도 한다. 은행일 경우는 그래도 다행인데 개인일 경우에는 상대방을 못찾거나 상속이 개시되어 소송을 진행해야 할 상황도 생긴다
근저당권 말소나 전세권 말소나(이것도 세입자가 전세권 등기 말소 해준다 하면 임대인이 동의 안해줄수도 있다만..;;) 지상권 말소나 말소들은 거의 비슷하기 때문에 알아두면 1석 2조이상은 한다 뭐 말소할일이 많지는 않겠지만서도;;
개인간 금전거래 후 말소를 진행해본적이 없고 등기의무자와 권리자가 각 개인인경우 아래 내용과 다른게 있을수 있으므로
등기의무자가 은행일 경우를 기준으로 함을 유의
2. 근저당권 말소 등기 과정
은행에 방문해서 말소 서류를 받고 -> 등록면허세 납부하고 등기신청수수료내고 등기신청서 작성하고 -> 서류 추려서 등기소 제출 임
3. 근저당권 말소를 위한 은행방문해서 서류를 꾸미자
가. 은행에 서류를 받을것은 3개 (해지증서 도장, 위임장 도장, 등기권리증)
1) 해지증서 은행도장
해지증서를 대리인이 가서 받을 경우에는 은행에 제출할 위임장과 인감증명서가 있어야 한다. (대리 변제하고 해지에 필요한 서류를 대리 수령한다는 내용의 대리변제 위임장- 양식은 첨부해둠)
해지증서양식 첨부
이런식으로 생겼다. 작성해서 가지고 가서 은행 도장만 찍도록 준비해간다
2) 등기 위임장 은행도장
위임장 양식 첨부 (위임장에 기재하는 내용들은 신청서 앞장을 보고 써주면된다. .. 등기원인과 연월일, 등기목적, 말소할 사항)
등기소에 혼자 방문할 예정이므로 등기의무자 (은행)의 등기위임장 도장 날인이 필요하다
3) 은행의 근저당권자로서 가지고 있는 부동산 등기필증이나 등기필정보 (비밀번호 적힌 그것이다) - 서류를 받을때 말소하고자하는 등기의 접수번호와 일치하는 권리증을 받아야 한다는것 간혹 잘못된 필증을 주는 경우도 있어서..
그리고 은행에 따라 등기권리증을 받는 방법이 다른데 며칠 걸릴수 있으니 방문전에 당일 바로 받을수 있는지 확인하는것이 좋다. 예를들어 대구은행이나 국민은행의 경우는 등기권리증을 어느한곳으로 모아 보관하고 필증을 사진으로 보내주는 방법을 취하거나 직접 받으러가야 하는 불편함을 준다.
은행에서 받을것은 끝났다.
2. 신청서 양식과 작성방법, 첨부서류 (첨부서류는 해지증서, 위임장, 등록면허세 납부확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 은행 법인등기부등본)
첨부된 자료는 종이로 작성해서 제출될때의 양식이다 - 작성방법이 잘 설명되어있음
변호사 사무소에서는 거의다 인터넷 등기소 내 E폼으로 작성하기 때문에 내가 샘플로 올리는 것은 이폼으로 작성된 근저당권 말소 등기 신청이다.
첫장이다 이폼으로 작성하면 편하다
가. 부동산의 표시 : 부동산의 표시를 표기 방법대로 적는다
나. 등기원인과 그 연월일 : 위 은행에서 받은 해지증서 에 적힌 날짜 위의 해지증서 샘플에 따르면 2022. 1. 14. 일이 된다. 2022. 1. 14. 해지 라고 적는다
다. 등기의 목적 : 근저당권 말소
라. 말소할 사항 : 해지증서에 적힌 내용과 같이 2000년 00월 00 일 접수 제 0000호로 경료한 근저당권설정
마. 의무자 와 권리자 : 의무자는 돈빌려준사람이나 은행이 된다. // 권리자는 채무자가 된다.
바. 등록면허세 는 정액으로 부동산 7,200 x 부동산 갯수다 (6천원은 등록면허세 1200원은 지방교육세임)
등록면허세 신고 방법은 - 인터넷 위택스로 가능, 구청가서 말소 등록면허세 신고가능 - 일부러 구청가지 말고 편하게 인터넷으로 신고하고 납부하도록 하자
** 위택스 입력방법
위택스 - 신고하기 탭 - 등록면허세(등록분)탭이다
납세자 인적사항 = 등기권리자 (채무자) 인적사항
물건정보 - 말소해야할 근저당권이 있는 부동산을 검색해서 입력
관할단체 - 부동산 소재지 관할구청을 지정하기 위함인데 대구시 / 중구/ 남산3동(남산동) 이런식으로 지정해주면된다. 괄호안의 동 표시만 맞으면 되므로 남산 1동이든 2동이든 3동이든 고민할 필요가 없다 똑같이 남산동 관할 로 지정되기 때문
과세정보 - 등기원인 선택은 - 말소 등기로 선택
등록물건수 - 이게 근저당권 말소하려는 부동산 갯수를 적어야 한다 아파트 같은건 1개, 일반 주택(토지,건물)일 경우 2개 이런식이다
과세물건- 위 물건정보 입력시 자동입력된다.
세액정보 - 위 입력을 다하면 자동으로 계산되어지는 금액이 보여진다.
신고하고 고지서 출력하고 납부하고 납부확인서 출력하면된다. (납부확인서는 납부후 얼마의 시간이 흐른후 위택스- 납부하기탭 - 전자납부번호 조회납부 쪽에서 조회하면 됨)
납부확인서는 이렇게 생겼다.
사. 등기신청 수수료
인터넷 등기소에서 등기신청 수수료를 받아서 납부하고 등기신청수수료 영수필 확인서를 출력한다 (종이 3천원, 이폼 2천원이고 이것도 부동산 갯수별로 x해서 사면된다. 예를들어 부동산 물건이 2개(토지,건물)인 경우에는 종이로 작성했다면 6천원, 이폼으로 작성했다면 4천원이다- 한장으로 구매 가능하고 3천원 짜리 2장, 2천원짜리 2장으로 구매해도 된다.)
이폼입력에는 내가 결제한 영수필 확인서를 선택만 하면 번호가 자동기입되나 종이로 작성했을 경우 영수필확인서의 내용을 보고 적어준다
이렇게 생겼다. 대리인이나 신청인의 이름으로 매입가능
아. 등기의무자 등기필정보 - 은행에서 받은 등기권리증(등기필증인 경우에는 첨부서류로 제출하고 등기필정보의 경우는 스티커를 제거해서 비밀번호를 적어서 내기만 하면됨)
아래 신청인에는 등기소 제출하는 사람것을 적어준다 채무자가 직접 가면 채무자, 대리인이 가면 대리인으로 적는다 (채무자가 은행을 대리해서 가면 대리인의 지위도 있고 본인이기도 하므로 신청인에도 적고 대리인에도 적어주면된다- 일부 등기소에서 대리인에만 기재해도 수리가 되나 둘다 적으라 하는데가 있고 그게 안전할 것이므로 둘다 적자;;)
자. 신청서 도장 날인 - 신청서에는 제출인(대리인이든 신청인이든) 의 도장을 찍고 신청서 각 장마다 간인하면(앞장을 접어 앞장의 뒷면과 뒷장과 앞면에 걸치게 도장을 찍음) 신청서는 완성된다.
3. 제출
서류를 편철해서 제출하면된다.
신청서(간인, 날인) - 등록면허세 납부서 - 등기신청수수료영수필확인서 - 위임장 - 법인등기부 - 해지증서 -(등기필증- 등기필정보라면 필요없음 비밀번호만 기재)
* 위임장에 막도장 가능하고 인감증명서 필요 없음
초본도 필요 없으나 은행일 경우 법인등기부 첨부
* 혹 의무자 은행의 법인등기부상 주소가 등기부상 기재된 주소와 다르다면 (변경되었다면) 주소변경 원인서면(주소변경 내역이 확인되는 말소사항 포함된 법인등기부) 을 첨부하면 말소가 가능함