부동산 경매 사건에서 변제 여력이 있는데 부동산 경매가 들어와 버리는 경우가 있다.되도록 집행권원이 있는 채무가 있고 변제 능력이 되면 빨리 갚는게 좋다.
부동산 경매개시결정이 되면 채무자는 그 개시결정 등본을 받게 되는데 부동산을 날릴게 아니라면 이것을 언제 까지 갚고 풀수 있는지가 궁금하다.
보통 변제 여력이 있는 경우에는 채권자에게 돈을 갚고 취하신청서를 내달라고 해서 푼다(대부분 채권자는 풀어주긴한다만 애먹인다고 안해주는 경우들도 있다 이럴 경우 변제 후 청구이의의 소가 필요해질수 있음)
변제여력이 없더라도 몇달정도 시간만 벌면 변제할수 있는 경우도 있다. 이 경우에는 이제 경매사건 진행 중 언제 까지 돈을 갚아야 하는지가 중요해진다.
통상 강제경매개시결정이 되고 이를 통지 받은 후 첫 매각 기일이 잡히기 까지 6개월 이상의 시간이 소요된다. 그 사이 경매감정을 하고, 배당요구종기공고도 하는 등의 절차가 진행된다. 그런데 대부분의 부동산 경매 사건은 첫 매각 기일이 엄청 늦게 나온다. 일단 감정평가사에게 의뢰되는 경매감정의 경우 빠르게 진행되지 않는 경우가 많고 (사선에 해당하는 담보감정이 우선순위다 ㅋ) 감정이 진행되더라도 각 경매계에 다른 경매 사건들이 있기 때문에 경매계 일정에 맞게 경매절차가 진행되므로 첫 기일 까 시간이 많이 소요되게 된다.
원칙적으로 변제를 하고 경매를 취하, 취소 할수 있는 시기는 매각대금 완납 전 까지다 다만 귀찮으므로 첫 매각 기일전에 변제하고 경매절차를 취소를 구하는게 간편할것 같다.
그런데 낙찰자가 정해진 후에는 낙찰자나 차순위 매수신고인의 동의가 있어야 경매 취하가 가능해 진다
(민사집행법 93조 2항 –매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.)
따라서 되도록 낙찰자가 없는 상태에서 정리하는것이 편하기 때문에 첫 매각 기일전에 변제하고 경매절차를 취소하거나 취하하는것이 좋을 것이다. (물론 따지고 보면 첫 매각 기일에 낙찰되는 물건이 별로 없으니 정말 시간이 없다면 첫 기일은 그냥 넘겨도 될듯?)
부득이 낙찰자가 있는 경우에는 그럼 어떻게 하는가
낙찰자가 동의를 해줄리가 없으니 위로금 같은걸 주고 동의를 받아야 하나? 그런데 동의를 받을 목적으로 낙찰자 연락처나 주소를 경매계에서 알려주나? 잘 모르겠다.
여러가지 이유로 이렇게 동의를 받아 진행하는것은 드문거 같고 실무적으로는
변제후 (변제공탁 등) 청구이의의 소를 제기하면서 강제집행정지 신청을 하고, 강제집행정지 신청 결정을 받아 경매계에 제출하여 강제집행절차를 정지한 다음 - 훗날 청구이의의 소(변제공탁서 사본등을 첨부하여 제기)에 대한 판결이 확정 된 후 확정 판결문을 경매계에 제출하여 경매절차를 취소하는 방법으로 진행되는데 (민사집행법 제49조//대법원 93마1837)이럴 경우 낙찰자의 동의가 필요없다 (뭔가좀 부당한것 같기는 하다만 -_-) 낙찰자는 경락대금 완납전 까지는 안심할수 없는 이유이기도하다
( 임의경매의 경우 변제후 담보권 말소 등기 완료하고- 말소된 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한 이의신청서와 경매절차 정지 신청서를 경매계에 제출하여 경매절차를 정지함 - 집행법원은 채권자와 채무자를 심문 후 결과에 따라 직권으로 경매개시결정기입등기를 말소 촉탁하고 경매를 취소함)
이처럼 경매를 날리는 방법은 낙찰자가 있는 상태에서는 그 처리과정이 좀더 까다로울 수 있으니 시간이 필요하다면 이를 고려해서 진행하는것이 필요하고
경매 신청 후 채권자와 협의 후 경매를 취하시킬 때에는 경매 취하 때 까지 소요된 집행비용을 채권자에게 주는 경우가 많은데 경매 절차 진행이 될 수록 당연히 경매 예납금에서 소요되는 비용이 많을테니 채무자가 갚아야할 비용이 늘어난다.(채권자와 협의할 때 경매계에 현재까지 소요된 비용을 문의 하면 알려줌) 감정평가 전 후로 비용 차이가 꽤 나기 때문에 갚을 여력이 있다면 일부러 감정 싸움으로 비용 소모하지 말고 바로 변제하고 해결하고 일상으로 돌아가는게 맞다고 본다.