부동산임대차 계약해지 사유 - 임차기간중 매매 임대인 변경 시점 해지

 

 임대차 관련한 내용

상가나 주택을 임차하여 사용하던중 임대인이 변경되는 경우가 많이 있음.

그리고 임차인은 다들 그러더라 하면서 별 문제를 삼지 않음 

실제로 부동산에 대한 임대차 계약을 체결할때 임차인은 임대인개인의 자력으로 보증금 반환할수 있는지를 고려하지 않고 해당 부동산에 대한 권리관계, 후에 임대차 종료때 해당 부동산으로 임대 보증금이 보전될수 있는지 여부를 알아보고 계약을 체결하는것이 일반적임. 

임대인 개인의 돈은 유동적인데다가 임대 기간동안 변동이 있을수 있으니까 보전되는 성질의 것이 아닌데 부동산의 경우에는 시세 라는게 있다 보니 10억짜리 부동산에 임대 보증금 7억이 들어가면 나중에 임대차 기간 종료후 임대 보증금 반환을 못받으면 부동산을 경매 넘기더라도 임대 보증금은 회수할수 있겠다는 식으로 계산을 하고 들어가는것. 

간혹 선순위 권리자가 있어서 그것을 제외한 잔여가치가 내 임대차 보증금과 거의 동일하거나 미달하는 경우가 있는데 어떻게든 일정 금액은 확보가 되니 위험을 감수하고 계약이 체결되기도함. 

처음에 부동산의 가치를 보고 임대차 계약을 체결하였다 하더라도 훗날 경매에 들어갔을때 그 부동산이 예상만큼의 가격으로 낙찰될지는 알수 없기 때문에 어떤 경우라도 완전 안전한 경우는 없다고 볼수도 있음. (이때에 큰 힘을 발휘 하는것이 부동산의 인도 주민등록 또는 사업등록등으로 갖추는 대항력임. 소유자가 바뀌더라도 대항할수 있는 힘 ! ) 

 

임대인이 바뀐다는것은 새로운 위험이 생길 가능성을 가진다. 

자기 돈은 없으면서 임차인이나 대출을 안고 적은돈을 지급하고 부동산을 소유하는 형태로 갭투자 이익을 노리는 것이 그 대표적. 

이럴경우 가까운 시일내에 또 소유자가 바뀌거나 

 바뀐 임대인이 다른 채권자들로 부터 부동산 가압류를 당하거나, 강제집행을 당하여 해당부동산이 경매에넘어갈수도 있음. 

이러한 사건들과 임대차 종료시기가 맞물린다면 원하는 시기에 빠져나올수 없고 돌려받기 까지 많은 절차와 시간을 감내해야 하는 상황이 되기도함. . 

그렇다면 원래 임대인이 매매로 부동산을 넘기는건 임차인 동의 필요없이 자유롭게 할수 있는데 임차인은 새로운 임대인에 대한 위험을 부담할수 도 있다는 사실을 그냥 좌시할수 밖에 없나?

 

놉. 

 

 판례에 따르면

임차인이 원하지 아니하면 임대차 승계를 임차인에게 강요할 수 없는 것이라 스스로 임대차를 종료시킬수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할수 있고, 임대인과 임대차 관계도 해지할수 있다고 보아야 한다. (대법원 98마100)

임대차보호법 입법 취지상 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로 부터 벗어날수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우 양도인의 임차인에 대한 봊으금 반환 채무는 소멸하지 않는다. (대법원 2001다64615)

라고 하여 

임차인은 임대인이 부동산을 매매하는 시점에 임대차 관계를 승계를 거절하고, 임대차 계약 종료에 따른 임대차 보증금 반환을 요구할수 있다. 

매매 시점에 임대차 계약 종료를 주장하고 보증금을 원래 임대인에게 요구할수 있다는 말

임차인이 임대인이 매매할때 임대차 종료 주장 및 보증금 반환 요구를 할수 있다는 사실을 몰랐던것과 같이 

임대인이 이 사실을 모르고 있다면 임차인의 보증금 반환 요청을 거절하는 경우도 많있음. 그러나 

이렇게 매매시점과 물린 임차인의 보증금 반환은 간단한 법적 절차 만으로 비교적 쉽게 회수가 가능함. 

내용증명이나 (내용증명의 내용으로 임차인의 보증금 반환이 정당하다는것을 알려주는것으로 확인해보고 지급해달라는 정도의 의미만 가진다) 

부동산 가압류 (매우 강력한 수단인데 매매 잔금 전 가압류 기입등기가 되어 버리면 매매계약 자체가 진행하기 어려워 짐. 사실 내용증명보다는 말이 안통하면 바로 부동산 가압류를 진행하는것이 방법이라 생각하는데 부동산 가압류를 신청하기 위해서는 임대차 계약 종료를 소명하여 임대차 보증금을 반환 받을수 있는 채권이 있다는 것을 입증해야 하고(피보전권리) 보전의 필요성 을 입증해야 하므로 임대차 해지 통지, 임대인이 보증금 반환을 거절한다는 내용을 입증할 서류등 판사가 부동산 가압류 결정을 내릴 수 있는 증빙자료가 반드시 필요함.) 

정도의 액션으로 해결이 될 수 있음. 

얼마전 사무소에서도 동일한 내용으로 부동산 가압류로 진행하고 결국 잘 해결 되었음.

2021. 9. 29. 부동산 가압류 접수 -> 2021. 10. 13. 가압류 인용 -> 보증금 반환받은 후 -> 2021. 11. 8. 가압류 해제 로 한달조금 넘게 걸려서 보증금을 받고 사건을 마무리

 

임차인도 임대인이 부동산 매매 할때 원하지 않으면 임대차 계약을 종료하고 임대차 보증금을 반환 받을 수 있다 는 것이 핵심

. 필요하면 아는것을 활용할수 있으니 알아두면 좋은 정보임.