소송실무 - 부동산 사건 - 건축물 대장만 있는 미등기 건물의 소유권 보존등기 방법과 실제 진행한 사례

** 미등기 부동산에 대한 등기 방법 의뢰

 

미등기 부동산들이 있다.

 

부동산의 물권변동의 효력은 민법 186조에 규정되어있듯이 부동산에 대한 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생기게된다.

 

일반적으로 부동산 매매시 소유권 이전등기를 하는것이 그 이유이고

 

매매대금 잔금 지급과 등기서류를 교부받는것은 동시이행 관계에 있어서 그렇다.

 

사무실에서 진행한 사건은

 

원고가 1985년 피고의 토지와 건물을 매수하여 토지는 소유권이전이 완료되었으나 건물은 대장만 있는 미등기 건물이었는데 대장상 소유자만 변경이 되고 건물에 대한 보존등기를 하지 않았음.

 

원고는 대장상 토지와 건물 소유자로 나타나있었으므로 그간 아무 불편함이나 문제 없이 지내왔음.

 

그러나 최근 부동산을 매도할 마음을 가지고 매수인을 찾았으나

현황을 확인한 매수인은 건물이 미등기인채로는 매수할 수 없다고 하여 긴급히 건물에 대한 등기를 만들어야 하는 상황에서 원고와 매수인분이 우리 사무소에 의뢰를 해주셨다.

 

 

** 해당 업무에 필요한 등기와 보존등기에 대해

 

해당업무는

 

건물의 소유권 보존등기와

현재 소유자 앞으로의 소유권 이전등기

(위 등기 완료 이후 매수인에게 소유권 이전등기를 하면 되는 것이다.)

 

위 등기가 필요한 상황

 

소유권보존등기란 등기가 없는 토지 또는 건물에 대해 최초로 행하는 등기를 말하는 것으로 통상

 

1. 부동산을 원시취득한경우 (건물의 신축같은것) ,

2. 미등기부동산에 대한 가압류, 가처분등을 위한 등기촉탁에 의한 등기관의 직권보존등기,

3. 규약상 공용부분의 등기를 말소하고 당해 전유부분을 취득하는 경우 (일반적이지 않음)

이중 1, 2 번의 경우가 많다.

 

2번의 경우를 예를 들자면

미등기 부동산을 소유하고 있는 채무자가 있는데 채권자의 신청에 의해 법원은 채무자소유 미등기 부동산에 대해 가압류나 가처분 결정을 하고 통상의 다른 부동산 가압류나 가처분 사건처럼 관할 등기소에 등기촉탁을 하게된다.

 

등기관은 가압류나 가처분 등기를 하려고 해당부동산을 보니 등기가 없는것을 알게되고 이때 등기관은 직접 해당 부동산의 등기를 만들게 되는데 이를 직권 보존등기라 하며 직권으로 등기부가 만들어지게 된다.

미등기 부동산의 상황에 따라 다르긴 하지만 미등기 부동산도 가압류 가처분을 할수 있다 정도만 참고하면됨.

 

 

보존등기를 신청할수 있는 신청인은 제한적이다. 예전 중개사 공부할 때 ‘대판 사수’ 로 외운 기억이 난다.

 

1. 대 : 대장에 의하여 보존등기를 신청할수 있는자 => 대장상 최초 소유자 또는 그 상속인, 그밖의 포괄승계인

 

피상속인이 건물을 신축하고 돌아가셨으면 그 상속인의 명의로 보존등기를 할 수 있다.

그리고 대장상 최초 소유자 만 할 수 있기 때문에 대장상 소유권을 이전받은 현재 소유자는 보존등기를 할 수 없는 것이다.

 

(다만 토지의 경우 국가로 부터 소유권을 이전받은 매수인은 그 매수인 앞으로 바로 보존등기를 할수 있다.)

 

2. 판 : 판결에 의해 소유권을 증명한자 => 등기신청인 소유임을 인정하는 취지의 확정판결이어야 한다. 이 역시도 대장상 최초소유자로 등록되어있는자를 상대로, 대장상 최초소유자가 사망했다면 그 상속인들 상대로 소송을 진행해야 하며, 소유자등재가 없거나 소유자를 특정할수 없는경우는 국가를 상대로 소송을 진행하고 판결을 받아야 한다. (건물은 관할 시,군, 구청장을 상대로 함.)

 

3. 사 : 건물에 한정된 내용으로 시장, 군수, 구청장의 확인에 의하여 자기 소유권을 증명한자로 사실확인서 등으로 건물이 완성되어 존재한다는 사실이 기록된 서류가 필요하다.

 

4. 수 : 수용으로 소유권 취득후 신청한자

** 그래서 의뢰받은 사건은 소송을 제기하여 진행하기로

 

우리사무소에서 의뢰받은 사안은 대장은 있고, 등기가 없는 건물로써

대장상 최초 소유자를 상대로 판결을 받거나, 시,군, 구청장의 확인에 의해 소유권을 증명하여 진행해야한다.

 

쉬운절차는 시군구청장의 사실화인서이지만 해당사안은 공부상 기재가 애매하여 사실확인서를 발급받을 수 없었기에 법원을 통해 판결을 받아 진행할 수 밖에 없었다.

 

 

** 사건의 진행 및 미등기 건물 소장의 청구취지 기재 방법에 대해

 

미등기 건물의 소장의 청구취지는 어떻게 작성하면 될까?

 

피고는 소유권 보존등기를 한 뒤 원고에게 소유권이전등기 절차를 이행하라라고 적어야 할것 같지만

 

보존등기를 하고 넘기라는 취지를 청구취지에는 적을 필요는 없다.

 

'피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산에 관한 소유권이전등기 절차를 이행하라' 로 기재하면됨.

 

해당사건은 대장상 최초 소유자 즉 피고는 사망한것이 확인되어 피고의 상속인들로 당사자 표시 정정을 한 후 상속인들에게 소장이 송달되었으며

상속인들이 저희 사무소로 전화를 주셔서 매매한것을 알고 있으니 협조하겠다고 의사를 밝혔다.

 

우리사무소에서는 판결로 가면 시간이 걸리기 때문에 즉시 재판부에 화해권고 결정을 해달라는 신청을 하였고, 아래와 같은 내용으로 화해권고결정을 받을수 있었다.

 

1. 별지목록 기재 부동산중 피고들 각 지분에 관하여 1985. . . 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 원고에게 이행하라.

2. 원고의 나머지 청구는 포기한다.

3. 소송비용은 각자 부담한다

 

쌍방 화해권고결정에 이의하지 않아 확정되어 소송절차는 종료되었다.

 

 

** 이후 등기 신청

 

화해권고결정이 확정되었기에 이후 등기 신청을 하게 되었다. 등기신청에 필요한 서류 발급과 관련하여 구청 공무원과 트러블이 있었다.

규정이 있는것도 아닌데 말도 안되는 소리를 하며 또 안해주려는 마인드로 버텨가지고 ..

왜 안되는지 명확한 근거도 대지 못하고 사례집 같은데 단 한줄의 문구만을 보고 해주면 안될것 같아서 안해주는걸 보니 오늘도.. 가슴이 답답했습니다. 뭐 어떻게 생각하면 조금이라도 위험 부담을 감수할 필요가 없으니 거절하는게 당연하다 싶긴하다만 안타깝다. 웃프게도 이후

다른 주민센터가서 서류를 발급받아 등기소에 제출할수 있었음.

 

 

공부상 기재가 좀 애매했던 관계로 등기신청 사건의 통상적인 처리기간보다 훨씬 오래 걸렸고

등기관과도 여러차례 통화를 해서 고생했지만 결국 등기는 완료되었다.

 

 

대위로 상속인들 앞으로 소유권 보존등기 -> 원고 앞으로 소유권 이전등기를 완료하게 된 것이다.

 

관련하여 화해권고결정과 등기완료된 등기부는 아래 사무실 글 링크에서 확인 가능 함

https://nicebonoboy.tistory.com/46

미등기 건물 - 등기를 위한 소송 - 대구지방법원 - 소유권이전등기 청구 소송에 화해권고결정 -