무허가 건물에 대한 여러가지 메모 - 이행강제금, 양성화 등에 관한 끄적임

무허가 건물은 아주 많다.

건축을 하면 건축신고를 하거나 건축 허가 받아야 하는데

이런것 없이 그냥 지어버리고 사용하는 건물이 다수 있음.

공부와 실제현황이 다른경우도 많기 때문에 감정평가에서도 현황평가로 평가가 진행된다.

(ex공부상 나대지이나 현황상 건부지)

 

공무원들은 위성사진등을 통해 1년에 2회정도 직권단속을 한다고 하나 시간도 없어 위성사진상 확실히 보이는 것을 단속하는것 외에 직권단속하는 경우는 잘 없고 민원이 제기 된 경우에 단속을 하게된다고 한다. (조금 불만인게 민원들어오면 단속하는데 바로옆에 다른 무허가 건물은 단속 안함- 물론 그런식으로 하면 끝도 없는 업무량이 되긴 하겠지만서도 악의적인 민원들에만 충실히 대응하는 모양새라 조금 불만임.)

 

무허가 건물인경우 임대인이 이를 고지하지 않았다가 상가 임대차계약 체결 후 임차인이 영업을 준비하는 과정에서 무허가 건물임을 알게 되고 영업신고나 허가가 처리 안되어 영업을 못하게 되는 경우도 빈번하게 발생하고 있어 주의해야 한다. (중개사를 통한 거래시 그래도 공부 정도는 확인하고 현장을 가보기때문에 비교적 쉽게 파악할수 있으나 공부랑 무허가 건물이랑 면적도 별 차이 없고 외관상 구조등이 잘 확인이 안되어 버리는 경우도 있다.)

무허가 건물은 어떻게든 처리되어야지 그대로 놔두면 매매시에도 걸림돌로 작용할 수 있음.

 

일단 무허가 건물의 경우 해결방법? 이란 것은

 

1. 무허가 건축 부분을 철거한다

 

2. 무허가 건축을 건축허가받는다. - 양성화

 

3. 이행강제금 부과

정도로 생각해 볼 수 있음.

 

1. 무허가 건축 부분을 철거한다.

 

무허가 부분(ex 증축 등)을 없애 버리고 원상복구를 하는방법임 – 단속당하게 되면 원상복구하라고하고, 원상복구 안하면 이행강제금이 나오기때문에 그냥 복구하는것이 원칙적인 처리 방법이라 볼 수 있음.

 

2. 무허가 건축을 건축허가 받는다.

 

건축허가 가능한 상태로 건축물을 만들어 두고, 건축허가를 신청한다. 초과된 면적이 있으면 그것을 부수거나 해서 허가를 득할수 있도록 추가로 손을 대야 할 수 있음 그렇게 되어 요건에 맞으면 건축허가를 받을 수 있는데, 추후 건축허가의 유의할 사항은 이행강제금 1회를 납부한다는 점이다. (ex 100제곱미터 건축물중 50이 건축허가 대상이라면 50제곱미터 면적에 해당하는 부분에 대한 이행강제금 1회 – 불법행위에 대한 처분 이후 추인) 정상적인 건물이 되는 절차라 할 수 있지만 부분철거와 이행강제금 부분을 반드시 유의해야 하겠다.

 

3. 이행강제금이 부과

 

무허가 건물이 민원등으로 인핸 단속 될 경우 시정명령후 이행하지 않을 때 이행강제금이 부과되며 위반 면적에 따른 이행강제금이 나오게 됨.

건물시가표준액 x 구조지수 x용도지수 x 위치지수 x 경과연수별 잔가율 x 면적 을 기준으로 가감산 특례가 적용되어 나오며. 구조지수 용도지수 위치지수등은 꼼꼼히 계산하기 어렵고

해당공무원들도 실수 가있기도 하다함

건물신축단가표를 기준으로 면적을 곱하고 가감산특례를 곱해보면 대충 부과될 수 있는 금액을 예상 할 수 있을을것임.

 

이행강제금은 이행시까지 1년에 2회 부과할수 있고 매년 계속 부과 된다함. 양성화 하거나 철거하거나 이행강제금 매년 내면서 버티거나 해야 할 것 같음(대집행으로 강제 철거 될수 있으나 대집행까지는 잘 안간다함.)

 

무허가 건물에 세입자를 받고 있는 경우 양성화 하거나 철거가 불가능 한 경우도 있게 되는데

 

이럴 경우 이행강제금을 내며 임대차 기간까지 유지를 해야 하는 선택을 해야 할수 도 있는등

 

임대인이든 임차인이든 주의해야 함.

 

이런부분은 건축사들이나 담당 공무원이 더 잘 알테니 해결을 위해 상담을 진행해보는 것이 좋음.